Насколько рискованна покупка жилья по переуступке прав
В последние десятилетия строительство жилья в РФ и ее столице идет полным ходом. Москвичи стремятся к улучшению жилищных условий, приобретая удобные современные квартиры в новостройках.


Инвестирование в жилищное строительство стало очень прибыльным, если не сказать сверхприбыльным бизнесом.

Вложив деньги в покупку квартиры на стадии котлована (когда построено не менее двух этажей дома), инвестор получит существенную выручку, реализовав жилье после завершения строительства объекта. Квартира, купленная даже на завершающем этапе возведения дома, принесет хорошие дивиденды при продаже после его сдачи. Учитывая, что риски покупки квадратных метров на ранних стадиях строительства высоки, лишь 15% покупателей приобретают квартиры в этот период. 90% будущих новоселов предпочитают вносить деньги за жилье на завершающем этапе стройки.

Но пока дом не сдан, он не имеет конкретного адреса и существует лишь документально. Поэтому застройщик продает не сам объект, а уступает права на него. Покупатель приобретает договор долевого участия (ДДУ), который дает ему право стать в будущем собственником квартиры. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. После ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса дольщики получают свидетельства о праве собственности.

Что такое переуступка прав?

Это передача прав (обязанностей) от одного лица другому за вознаграждение. Такой договор переуступки в юридической практике называется цессией. Заключается он только до момента подписания акта приема-передачи жилого строения. После его подписания передача квартир производится по варианту купли-продажи.

Примером цессии могут служить действия инвесторов, которые приобретают квартиры на стадии котлована, а затем переуступают свои права на получение жилья новым дольщикам за определенную сумму. Процедура цессии выгодна обеим сторонам сделки: первый дольщик получает финансовую выгоду, а купивший у него право на получение квартиры в строящемся доме существенно экономит.

Перед заключением договора цессии продавец должен получить согласие застройщика на переуступку его прав. Покупателю он должен представить:

  • договор долевого участия (ДДУ) в оригинале или его нотариально заверенную копию, а также все приложения к нему. Покупателю следует изучить его и узнать, не прописан ли в нем запрет на совершение переуступки прав дольщика от застройщика или особые требования к получению его согласия. Некоторые строительные компании за согласие на переуступку прав взымают плату в размере 1-2% от суммы сделки;
  • документы, подтверждающие оплату будущего жилья. Обычно застройщик дает разрешение на переуступку только после оплаты жилья в полном объеме. Если для его приобретения брался ипотечный кредит – согласие банка-кредитора;
  • акт передачи указанных документов;
  • договор об уступке прав с нотариально заверенным согласием супруги или супруга продавца.

Кто может переуступить права на будущее жилье

Переуступку прав по договору долевого участия могут осуществлять структуры, которые осуществляли строительные работы, занимались их финансированием или организацией. В зависимости от функций в договоре долевого участия они могут называться:

  • подрядчик;
  • инвестор;
  • заказчик.

Каждый из них имеет право переуступить часть принадлежащих им квартир в строящемся доме частным лицам. Но, как правило, они не занимаются реализацией жилья, а заключают договора о поручении продажи агентствам недвижимости Москвы.

На основании этого документа риэлторские фирмы получают право продажи квартир, а если точнее прав на эти квартиры. Подрядчик, инвестор или заказчик переуступает свои права собственности на жилье будущему владельцу. Договор покупки квартиры по переуступке права требования обычно бывает трехсторонним. В нем участвуют:

  • владелец прав по договору ДДУ;
  • покупатель;
  • агентство недвижимости.

Подписывается договор сторонами после оплаты стоимости жилья. Перед этой процедурой будущему владельцу стоит внимательно изучить все документы и контракты: ДДУ, основной договор сделки, договор с риэлторской компанией, договора между участниками строительства и т.д.

Покупатель, будь бдителен!

Большинство квартир по переуступке прав продается инвесторами. Купив их по минимальной цене на ранней стадии строительства, они переуступают права на них перед сдачей объекта недвижимости по существенно возросшей цене. При этом с полученной прибыли они обязаны заплатить налог государству в размере 13% от разницы в стоимости.

Перепад в цене может исчисляться миллионами рулей, поэтому и налог выливается в сотни тысяч. Чтобы сэкономить эти средства инвестор-дольщик уговаривает покупателя указать в договоре по переуступке прав заниженную цену. Соглашаться на это опасно, поскольку есть риск лишиться квартиры и денег. Такая ситуация может возникнуть, если сделка будет признана судом незаконной по каким-либо причинам и вам вернут деньги за квартиру. Жилье вам придется освободить, а взамен получить лишь сумму, указанную в договоре.

Опасно бывает покупать жилплощадь у подрядчика. Заказчик может расплатиться с ним за выполнение работ квартирой в строящемся доме, которая будет впоследствии реализована по договору переуступки права. В случае неисполнения подрядчиком своих обязательств, он не получит жилье, а, значит, покупатель квартиру.

Велики риски покупки квартиры по переуступке, если в сделке присутствуют обременения ипотекой. Банки неохотно дают согласие на реализацию залоговой недвижимости, а для переуступки обязательно наличие согласия банка, предоставившего ипотечный кредит.

Что должен проверить покупатель ДДУ

Сторона договора цессии, покупающая квартиру, приобретает не конкретные квадратные метры, а лишь право на них. Поэтому не лишним будет подстраховаться и уточнить следующие моменты:

  • проверить предоставляемые документы на законность, в частности имеется ли у продавца согласие застройщика на переуступку прав в письменном виде;
  • проверить соответствие новостройки плану строительства;
  • укладывается ли застройщик в сроки возведения дома;
  • не грозит ли ему процедура банкротства;
  • не переуступлены ли уже права другому лицу;
  • уведомил ли продавец застройщика о переуступке прав в письменном виде.

Новый правообладатель прав на жилье покупает вместе с ДДУ и обязанности дольщика, в том числе долги по первичному договору. Поэтому если у продавца имеется долг перед застройщиком, покупателю придется его погасить. До заключения сделки необходимо заручиться отсутствием задолженностей и проверить все платежные документы.

Если серьезно и внимательно подойти к покупке жилья по переуступке прав, можно действительно получить хорошую новую квартиру и сэкономить деньги на ее обустройство в будущем.


Rambler's Top100